Un bailleur peut-il augmenter le loyer de son locataire si son diagnostic de performance énergétique est périmé ou si le logement est classé F ou G ? La réponse dépend de plusieurs facteurs qui s’entrecroisent : la validité du DPE, la classe énergétique du bien et les règles d’encadrement des loyers applicables localement. En résumé :
- Un DPE expiré ne bloque pas automatiquement l’augmentation, mais complique la situation du bailleur.
- Les logements classés F ou G sont soumis à un gel des loyers depuis août 2022.
- La relocation d’une passoire thermique est encadrée : le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent.
- Le DPE obligatoire reste une pièce centrale de toute transaction ou renouvellement de bail.
DPE périmé et augmentation de loyer : ce qui est légalement possible
La validité DPE dépend de la date à laquelle il a été réalisé. Les règles sont les suivantes :
- Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
- Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 (nouvelle méthode de calcul) sont valables 10 ans.
Un DPE expiré ne rend pas le logement illégal à louer en cours de bail. Si le locataire est déjà en place, le bail se poursuit normalement. En revanche, le diagnostic énergétique doit être renouvelé lors de toute relocation logement ou annexion au bail. Sans DPE valide, le bailleur propriétaire ne peut pas légalement proposer le logement à un nouveau locataire.
Pour ce qui est de la révision du loyer en cours de bail (indexation annuelle sur l’IRL), le DPE périmé n’est pas en lui-même un obstacle direct. Un propriétaire peut techniquement procéder à une révision annuelle d’un loyer en cours de bail même avec un DPE périmé — à condition que le logement ne soit pas classé F ou G. C’est là que tout se complique.
Logements F et G : le gel des loyers qui change tout
La loi Climat et Résilience d’août 2021, entrée en vigueur progressivement depuis 2022, a instauré un gel des loyers pour les logements classés F ou G. Concrètement :
Depuis le 24 août 2022, tout logement dont la performance énergétique logement est classée F ou G ne peut plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, qu’il s’agisse de la révision annuelle indexée ou d’une majoration lors d’une remise en location.
Cette interdiction augmentation loyer s’applique en France métropolitaine. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier de mise en œuvre est décalé.
Le gel ne signifie pas que le loyer baisse : il reste au niveau où il se trouvait au moment de l’entrée en vigueur du blocage. Mais il ne peut pas être indexé sur l’IRL, même si le bail prévoit une clause d’indexation annuelle. Cette clause devient inapplicable tant que le logement reste en classe F ou G.
Pour les propriétaires dont le DPE était valide et indiquait une classe F ou G, la situation est donc claire : l’augmentation loyer DPE périmé ou valide ne change rien — le gel s’applique dans les deux cas. Pour ceux dont le DPE est périmé, l’incertitude sur la classe réelle du logement ne les protège pas : l’administration et les tribunaux se baseront sur le dernier DPE connu ou sur un DPE de contrôle en cas de litige.
Ce que le DPE périmé change vraiment pour le bailleur
Voici un tableau récapitulatif des principales situations et leurs conséquences sur la possibilité d’augmenter le loyer :
| Situation | DPE valide ? | Classe F ou G ? | Augmentation possible ? |
|---|---|---|---|
| Bail en cours, classe A à E | Oui | Non | Oui, révision IRL autorisée |
| Bail en cours, classe F ou G | Oui | Oui | Non, gel des loyers applicable |
| Bail en cours, DPE périmé | Non | Inconnue | Risqué : gel probable si F/G au contrôle |
| Relocation, DPE périmé | Non | N/A | Interdit : DPE obligatoire avant relocation |
| Relocation, classe F ou G | Oui | Oui | Loyer plafonné au niveau du locataire précédent |
Le cas du DPE expiré en cours de bail est le plus délicat. Si le propriétaire n’a pas renouvelé son diagnostic et que le logement s’avère être une passoire thermique lors d’un éventuel contrôle ou litige, il ne pourra pas justifier avoir appliqué la révision légalement. Il s’expose également à un recours du locataire qui contesterait la hausse.
Relocation d’une passoire thermique : des règles encore plus strictes
La relocation logement d’une passoire thermique (classe F ou G) est soumise à un encadrement renforcé depuis 2022. Non seulement le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires, mais des interdictions de mise en location sont prévues par calendrier croissant :
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location.
- À partir du 1er janvier 2025 : l’interdiction s’étend à l’ensemble des logements classés G.
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour concernés.
Ces interdictions ne s’appliquent pas aux baux en cours : un locataire déjà présent dans un logement F ou G peut rester. Mais dès lors que le logement est remis sur le marché, la loi Climat Résilience s’impose pleinement.
Pour un bailleur avec un DPE périmé, ne pas connaître la classe de son bien est donc un risque double : risque de se voir interdire de relouer, et risque de fixer un loyer illégalement supérieur à ce que la règle autorise.
Ce que le bailleur doit faire pour sortir du blocage
La seule façon pour un propriétaire de retrouver une pleine liberté sur la révision du loyer est de remettre son logement dans une classe A à E. Cela passe par des travaux de rénovation énergétique : isolation des murs et combles, remplacement du système de chauffage, amélioration des fenêtres, ventilation.
Une fois les travaux réalisés, un nouveau DPE doit être établi pour attester du changement de classe. Si le logement passe en classe E ou supérieure, le gel des loyers ne s’applique plus et le bailleur peut de nouveau procéder à des révisions annuelles ou, sous conditions, à une majoration lors d’une remise en location.
En dehors des travaux, le propriétaire peut également demander une dérogation géographique dans certaines situations (copropriétés où les travaux nécessaires requièrent un vote d’assemblée générale non obtenu). Cette dérogation ne supprime pas le gel mais peut temporairement reporter l’interdiction de relocation. Elle ne s’applique pas à l’encadrement des loyers lié à la classe énergétique.
Encadrement des loyers et DPE : une double contrainte dans les zones tendues
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d’autres agglomérations en expérimentation), le bailleur fait face à une double contrainte : respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, ET respecter le gel des loyers si le logement est classé F ou G.
Ces deux règles s’appliquent indépendamment l’une de l’autre. Un logement classé F situé à Paris est donc doublement bloqué : son loyer ne peut ni dépasser le plafond de référence, ni être révisé à la hausse tant qu’il reste en classe F.
Dans ces zones, l’absence de DPE valide au moment d’une relocation expose le bailleur à des amendes administratives, en plus de l’impossibilité légale de proposer le bien.
Obligations du propriétaire bailleur face au DPE et aux passoires thermiques
Le DPE obligatoire s’impose dans plusieurs situations :
À chaque mise en location ou remise en location d’un logement, le DPE doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire. Il doit également figurer dans toute annonce immobilière de location, avec mention explicite de la classe énergétique et de la classe climatique.
En cours de bail, le bailleur n’est pas tenu de renouveler un DPE périmé spontanément, mais il ne peut pas appliquer une révision de loyer si le logement est (ou pourrait être) en classe F ou G. Attendre que le DPE expire pour masquer la classe réelle du bien est une stratégie risquée : les tribunaux peuvent ordonner la réalisation d’un diagnostic de contrôle aux frais du propriétaire.
DPE, gel des loyers et rénovation : ce que chaque propriétaire doit anticiper
La question de l’augmentation loyer DPE périmé ne peut pas être dissociée de la trajectoire réglementaire plus large imposée par la loi Climat et Résilience. Les délais d’interdiction de location se resserrent, les obligations de DPE se renforcent et le gel des loyers pour les passoires thermiques est définitivement ancré dans le droit locatif.
Pour un bailleur propriétaire d’un logement dont le diagnostic énergétique est périmé ou dont la performance énergétique logement est insuffisante, la stratégie la plus sûre reste de faire réaliser un nouveau DPE sans attendre, d’évaluer le coût d’une rénovation et d’anticiper les contraintes avant qu’elles ne deviennent des blocages juridiques ou financiers.
