Vous cherchez un appartement et vous tombez sur des annonces mentionnant des « honoraires d’agence » ? Ou vous êtes propriétaire et vous vous demandez ce que l’agence peut vous facturer ? Les honoraires de location désignent la rémunération versée à une agence immobilière en échange des services rendus pour mettre en relation un bailleur et un locataire. En résumé :
- Ils sont encadrés par la loi ALUR depuis 2014.
- Certains frais sont partagés entre locataire et bailleur, d’autres restent à la seule charge du propriétaire.
- Leur montant est plafonné selon la zone géographique du logement.
- Ils sont distincts du dépôt de garantie et du loyer.
Ce que recouvrent concrètement les honoraires de location
Les frais d’agence location rémunèrent les prestations réalisées par l’agent immobilier pendant la phase de mise en location. Ces services comprennent généralement plusieurs étapes distinctes :
La visite du logement : l’agent organise et réalise les visites avec les candidats locataires, répond aux questions et sélectionne les dossiers.
La rédaction du bail : l’agence rédige le contrat de location (bail meublé ou bail nu), s’assure de sa conformité juridique et le soumet à la signature des deux parties.
L’état des lieux d’entrée : l’agent établit un état des lieux contradictoire et détaillé au moment de la remise des clés.
La constitution du dossier : vérification des pièces justificatives, étude de solvabilité, montage administratif du dossier locataire.
Ces quatre types de prestations peuvent faire l’objet d’une facturation partagée entre le locataire et le propriétaire bailleur. En revanche, toutes les autres prestations liées à la gestion locative courante (relances de loyers, gestion des sinistres, renouvellement de bail, etc.) sont exclusivement à la charge du bailleur.
Qui paie les honoraires : locataire ou bailleur ?
C’est l’un des points les plus mal compris des frais de location appartement. Depuis la loi ALUR, le partage est strictement encadré : le locataire ne peut pas payer plus que ce que paye le bailleur.
Concrètement, les honoraires locataire sont plafonnés par la loi et ne peuvent dépasser ceux des honoraires bailleur. Si l’agence facture 1 200 € au propriétaire pour l’ensemble de ses services, elle ne peut pas réclamer plus de 1 200 € au locataire. En pratique, le montant total des honoraires est souvent partagé à parts égales, ou avec une part plus importante laissée au bailleur.
Les frais d’état des lieux, eux, sont soumis à un plafond spécifique fixé à 3 € par mètre carré de surface habitable, quel que soit l’emplacement géographique du bien.
Les plafonds d’honoraires selon la zone géographique
La loi ALUR a introduit un système de plafonnement des frais d’entrée location en fonction de la tension du marché immobilier local. Trois zones sont définies :
Zone très tendue (Paris et certaines communes de la petite couronne) : plafond de 12 € par m² de surface habitable pour les honoraires de mise en location (hors état des lieux).
Zone tendue (grandes agglomérations comme Lyon, Bordeaux, Nantes, Marseille, etc.) : plafond de 10 € par m².
Zone non tendue (reste du territoire) : plafond de 8 € par m².
Ces plafonds s’appliquent à la part locataire uniquement. La part bailleur n’est pas réglementée par ces seuils — seule la règle de non-dépassement s’applique.
Exemple de calcul frais agence concret : Pour un appartement de 45 m² situé à Lyon (zone tendue) :
- Honoraires de mise en location (part locataire) : 45 × 10 = 450 € maximum
- État des lieux (part locataire) : 45 × 3 = 135 € maximum
- Total maximum à la charge du locataire : 585 €
Ce montant s’entend TTC et est dû une seule fois, à la signature du bail.
Ce que l’agence peut facturer au locataire : récapitulatif
Voici les frais pouvant légalement être mis à la charge du locataire, dans les limites définies par la loi :
| Prestation | Plafonné ? | Plafond locataire | À la charge de |
|---|---|---|---|
| Visite, constitution dossier, rédaction bail | Oui | 8, 10 ou 12 €/m² selon zone | Locataire + bailleur |
| État des lieux d’entrée | Oui | 3 €/m² | Locataire + bailleur |
| Gestion locative courante | Non applicable | Aucun | Bailleur uniquement |
| Renouvellement de bail | Non applicable | Aucun | Bailleur uniquement |
Tout ce qui ne figure pas dans ce cadre légal ne peut pas être facturé au locataire. Une agence qui réclamerait des frais de « traitement de dossier », de « remise de clés » ou d' »assurance impayés » au locataire serait en infraction.
Honoraires et location meublée : même règles ?
Oui. Les plafonds définis par la loi ALUR s’appliquent aussi bien à la location meublée qu’à la location nue. Le type de bail ne change pas le cadre légal des honoraires de location. Ce qui change, c’est parfois le montant du loyer ou du dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un meublé, contre 2 mois pour un bail nu), mais pas les frais d’agence eux-mêmes.
Une confusion fréquente consiste à mélanger le dépôt de garantie et les honoraires. Ce sont deux choses distinctes : le dépôt de garantie est une somme conservée par le propriétaire (ou l’agence pour son compte) pendant toute la durée du bail et restituée à la sortie, sous déduction éventuelle des dégradations. Les honoraires, eux, sont définitivement acquis à l’agence dès la signature du contrat.
Ce que le bailleur paye en plus
Le propriétaire qui confie son bien à une agence doit s’attendre à régler deux types de frais distincts :
Les honoraires de mise en location, soit la part bailleur des frais partagés avec le locataire. Son montant n’est pas plafonné légalement, mais il ne peut pas être inférieur à la part locataire.
Les honoraires de gestion locative, si le propriétaire opte pour un mandat de gestion. Ces frais représentent généralement entre 6 % et 10 % des loyers encaissés, selon les agences et les services inclus. Ils couvrent la perception des loyers, la gestion des réparations, les relances et la relation locataire au quotidien. Ces frais sont entièrement à la charge du bailleur et ne peuvent jamais être répercutés sur le locataire.
Honoraires sans agence : la location entre particuliers
Lorsqu’un propriétaire loue son bien directement, sans passer par une agence immobilière, il n’y a pas d’honoraires de location au sens strict. Le bailleur peut néanmoins faire appel à un prestataire indépendant pour la rédaction du bail ou la réalisation d’un état des lieux, et facturer les frais d’état des lieux au locataire dans la limite du plafond légal des 3 €/m².
Dans ce cas, c’est au bailleur de vérifier lui-même la conformité du bail, de gérer les visites et les dossiers, et de s’assurer du respect de ses obligations légales. La simplicité apparente de la location directe peut se révéler chronophage, notamment pour les propriétaires qui ne maîtrisent pas bien la réglementation.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Avant de s’engager, locataire comme bailleur ont intérêt à demander à l’agence un document récapitulatif clair des frais applicables. Depuis la loi ALUR, les agences sont tenues d’afficher leurs honoraires de manière visible dans leurs locaux et sur leurs annonces en ligne, en distinguant clairement la part locataire et la part bailleur.
Quelques points à vérifier systématiquement :
Le montant réclamé au locataire ne dépasse pas le plafond légal calculé sur la superficie du logement. La part locataire n’est pas supérieure à la part bailleur. Les frais d’état des lieux sont bien séparés des honoraires de mise en location et respectent le plafond des 3 €/m². Aucun frais annexe non prévu par la loi n’est réclamé.
En cas de doute ou de pratique abusive constatée, le locataire peut saisir la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP) ou la Commission Départementale de Conciliation pour obtenir le remboursement des sommes indûment perçues.
Plafonds, partage, gestion : ce que les honoraires de location signifient vraiment
Comprendre les honoraires de location, c’est avant tout savoir distinguer ce qui est dû à l’agence pour son travail de mise en relation, ce qui reste à la charge exclusive du propriétaire, et ce que la loi interdit de facturer au locataire. Le plafond honoraires location, l’obligation de partage et l’encadrement des frais d’état des lieux forment un cadre protecteur — à condition de le connaître avant de signer.
