En matière de location, les charges locatives récupérables sont les dépenses payées par le propriétaire bailleur que la loi l’autorise à répercuter sur le locataire. Seules les charges prévues par la liste officielle fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 peuvent être réclamées. Toute charge absente de cette liste reste à la charge exclusive du bailleur, quelle que soit la clause rédigée dans le bail.
Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?
Une charge récupérable locataire est une dépense engagée par le propriétaire pour le compte du locataire, liée à l’usage courant du logement ou des équipements collectifs. Elle ne constitue pas un revenu pour le bailleur : elle compense un frais réel qu’il a avancé.
La liste du décret de 1987 regroupe ces charges en plusieurs grandes familles : l’eau, les parties communes, l’ascenseur, le chauffage collectif, les espaces verts et certaines taxes. Hors de ces catégories, aucune charge ne peut être imposée au locataire, même par accord contractuel. Cette liste est limitative : elle ne peut pas être étendue par le bail ni par un avenant.
Il faut distinguer deux mécanismes selon le type de bail :
La provision sur charges (bail vide ou bail meublé longue durée avec régularisation) : le locataire verse chaque mois un montant provisionnel estimé sur la base des charges de l’année précédente. En fin d’année, le propriétaire compare les sommes versées avec les dépenses réelles et procède à une régularisation — remboursement si trop-perçu, complément si insuffisant.
Le forfait de charges : possible uniquement en location meublée. Le montant est fixé une fois pour toutes dans le bail et ne donne lieu à aucune régularisation. Le propriétaire supporte seul l’éventuel dépassement, mais conserve l’excédent si les charges réelles sont inférieures. Ce système simplifie la gestion mais peut devenir pénalisant si les coûts augmentent fortement (hausse des prix de l’énergie, par exemple).
Les principales charges récupérables sur le locataire
L’eau froide et l’eau chaude font partie des charges les plus courantes. En immeuble collectif, la consommation d’eau est facturée globalement par le syndic ou le gestionnaire, puis répartie entre les logements selon un mode défini (tantièmes, compteurs individuels, surface). Le propriétaire peut récupérer la quote-part correspondant au logement loué, y compris les frais de location des compteurs d’eau.
Le chauffage collectif est également récupérable : combustible ou énergie consommée, frais d’exploitation de la chaufferie ou de la sous-station, entretien courant des équipements. En revanche, le remplacement de la chaudière ou des canalisations relève des grosses réparations — à la charge du propriétaire.
L’ascenseur génère des charges récupérables importantes : électricité de fonctionnement, contrat d’entretien courant, petites réparations d’usure. Les grosses pannes ou le remplacement de la cabine ne sont pas récupérables.
Les parties communes donnent lieu à de nombreuses charges récupérables : électricité des couloirs, halls et parkings, produits d’entretien, frais de nettoyage si une entreprise est mandatée, entretien de l’interphone, des boîtes aux lettres, des vide-ordures.
Les espaces verts : taille des haies, entretien des pelouses, arrosage, petit matériel. Les travaux d’aménagement paysager restent à la charge du propriétaire.
La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est une charge récupérable sur le locataire, à condition qu’elle figure explicitement sur l’avis de taxe foncière et que la taxe foncière elle-même ne le soit pas. C’est un point souvent source de confusion : la taxe foncière reste entièrement à la charge du propriétaire, mais la TEOM, qui en est une composante, peut être refacturée. Le bailleur doit fournir une copie de l’avis d’imposition pour justifier le montant.
Tableau récapitulatif : charges récupérables et non récupérables
| Charge | Récupérable ? | Exemple concret | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Eau froide et eau chaude | Oui | Consommation + location compteur | Répartition à vérifier sur le décompte |
| Chauffage collectif | Oui | Combustible, contrat entretien chaudière | Remplacement de chaudière = non récupérable |
| Ascenseur | Oui (entretien courant) | Contrat maintenance, électricité | Gros travaux d’ascenseur = non récupérable |
| TEOM | Oui | Ligne spécifique sur l’avis de taxe foncière | La taxe foncière elle-même reste au propriétaire |
| Parties communes | Oui | Ménage, électricité, interphone | Travaux de rénovation = non récupérables |
| Taxe foncière | Non | — | Reste toujours à la charge du bailleur |
| Grosses réparations | Non | Ravalement, toiture, canalisations principales | Article 606 du Code civil — à la charge du propriétaire |
| Honoraires de syndic | Non | Gestion courante de la copropriété | Non prévus par le décret de 1987 |
Charges non récupérables : ce que le propriétaire supporte seul
Certaines dépenses sont expressément exclues de la liste des charges locatives récupérables. Leur refacturation au locataire est illégale, même si elle est prévue dans le bail — une clause contraire à la loi est réputée non écrite.
Parmi les charges non récupérables les plus fréquentes :
Les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil : ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres, rénovation de la structure du bâtiment. Ces travaux relèvent de la conservation du bien et incombent au propriétaire.
La taxe foncière, hors TEOM. C’est un impôt dû par le propriétaire au titre de son droit de propriété. Seule la composante TEOM peut être refacturée.
Les honoraires de gestion du syndic pour la gestion courante de la copropriété. L’administration de l’immeuble est une charge de propriété, non une charge d’usage.
Les frais de procédure engagés par la copropriété contre des tiers, les primes d’assurance de l’immeuble (hors cas spécifiques), les travaux d’amélioration ou de mise aux normes des parties communes.
Régularisation annuelle des charges : comment ça fonctionne
En bail vide et en bail meublé avec provisions, la régularisation des charges est une obligation légale annuelle. Le propriétaire doit :
Établir un décompte par nature de charges : chaque poste (eau, chauffage, ascenseur, parties communes…) doit apparaître séparément. Un décompte global sans ventilation n’est pas conforme.
Comparer les provisions versées avec les dépenses réelles : si le locataire a trop payé, le bailleur lui rembourse la différence. S’il n’a pas assez payé, le bailleur lui demande un complément.
Communiquer le décompte au locataire dans un délai raisonnable avant la régularisation. La loi prévoit que le locataire doit recevoir le décompte au moins un mois avant l’appel de régularisation.
Tenir les justificatifs à disposition : le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives ayant servi à établir le décompte pendant un mois après l’envoi. Il peut en demander une copie à ses frais.
Justificatifs des charges locatives : droits du locataire
Le locataire dispose d’un droit de contrôle sur les justificatifs charges locatives. Il peut demander à consulter :
- les factures d’eau, d’énergie, de contrat d’entretien,
- les relevés de consommation,
- les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété si les charges en découlent,
- l’avis de taxe foncière pour vérifier le montant de la TEOM.
Si le bailleur refuse de communiquer ces justificatifs ou ne les tient pas à disposition, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire.
Le mode de répartition des charges en immeuble collectif doit également être précisé. La clé de répartition — basée sur les tantièmes de copropriété, la surface ou les compteurs individuels — doit figurer ou pouvoir être consultée. Une répartition opaque ou manifestement disproportionnée peut être contestée.
Prescription de 3 ans : délai pour réclamer ou contester des charges
Le délai de prescription applicable aux charges locatives est de 3 ans, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Ce délai est prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et s’applique à l’ensemble des créances et dettes locatives, y compris les charges.
Le propriétaire dispose de 3 ans à compter de la date d’exigibilité pour réclamer des charges impayées ou un complément suite à la régularisation annuelle. Passé ce délai, la créance est prescrite et ne peut plus être réclamée en justice, même si son montant est incontestable.
Le locataire dispose également de 3 ans pour demander le remboursement d’un trop-perçu ou contester un décompte des charges qu’il estime erroné. Ce délai court à partir du moment où il a eu connaissance du décompte ou du trop-payé.
En pratique, ce délai incite les deux parties à régulariser les charges chaque année sans attendre. Un retard de plusieurs années peut rendre la reconstitution des dépenses réelles complexe et source de litiges. Un propriétaire qui n’a jamais régularisé les charges depuis le début du bail ne peut réclamer que les trois dernières années de différentiel, même si le bail est plus ancien.
Checklist pour vérifier une régularisation de charges 🔎
Avant de régler un complément de charges ou d’accepter un remboursement, voici ce que le locataire peut contrôler :
- Le décompte est-il ventilé par poste (eau, chauffage, ascenseur, TEOM…) ?
- Les charges facturées figurent-elles bien dans la liste du décret de 1987 ?
- La TEOM est-elle distinguée de la taxe foncière sur l’avis d’imposition fourni ?
- Le mode de répartition entre logements est-il indiqué et cohérent ?
- Les justificatifs ont-ils été mis à disposition pendant au moins un mois ?
- La régularisation porte-t-elle bien sur la bonne période de référence ?
- Le montant réclamé est-il inférieur à 3 ans de charges non régularisées ?
Un décompte qui ne satisfait pas à ces conditions peut être contesté auprès du bailleur, puis de la commission de conciliation si aucun accord n’est trouvé.
