La nouvelle loi sur les locations meublées — dite loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024 — cible principalement les meublés de tourisme de type Airbnb, et non les locations meublées longue durée classiques. Ses changements majeurs portent sur cinq axes : un enregistrement national obligatoire pour tous les meublés touristiques, un durcissement de la fiscalité en micro-BIC, des exigences DPE renforcées, un élargissement des pouvoirs des communes et un encadrement plus strict en copropriété. Les bailleurs en LMNP longue durée sont moins directement affectés, mais doivent malgré tout en comprendre les implications.
Loi Le Meur : qu’est-ce qui change pour les meublés de tourisme ?
La loi Le Meur constitue la réforme la plus significative de l’encadrement des locations touristiques depuis plusieurs années. Elle répond à une pression croissante des élus locaux face à la raréfaction des logements disponibles à la location longue durée dans les zones tendues. Elle s’inscrit également dans une tendance européenne : de nombreuses villes (Amsterdam, Barcelone, Lisbonne) ont déjà adopté des restrictions similaires pour freiner la croissance des meublés touristiques au détriment du parc résidentiel.
Enregistrement national obligatoire : au plus tard le 20 mai 2026, tout propriétaire proposant un meublé de tourisme — que ce soit en résidence principale ou secondaire — devra enregistrer son bien via un téléservice national. Cet enregistrement génèrera un numéro d’enregistrement unique, qui devra obligatoirement apparaître dans toutes les annonces publiées sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les annonces sans numéro pourront être retirées par les plateformes sous peine de sanctions financières, et les communes disposeront d’un accès facilité à la base de données pour contrôler la conformité.
Déclaration obligatoire en mairie : elle existait déjà, mais la loi renforce les obligations et les contrôles. Les communes pourront désormais accéder plus facilement aux données de location transmises par les plateformes pour vérifier la conformité des annonces et identifier les logements non déclarés.
Changement d’usage : dans les communes soumises à l’autorisation de changement d’usage, les propriétaires de résidences secondaires souhaitant les louer en meublé touristique devront obtenir une autorisation préalable de la mairie, dont les conditions peuvent être durcies localement. Ces autorisations peuvent être temporaires ou soumises à des compensations (création d’un autre logement résidentiel en contrepartie).
Fiscalité micro-BIC : un durcissement ciblé sur les meublés non classés
C’est le volet qui touche le plus directement les propriétaires Airbnb. Avant la loi Le Meur, le régime micro-BIC était très avantageux pour les meublés de tourisme, ce qui créait une distorsion fiscale notable par rapport à la location longue durée (abattement de 50 % en micro-foncier vide contre des abattements bien plus élevés pour les meublés touristiques). La réforme vise à rééquilibrer les incitations fiscales en faveur de la location résidentielle.
La loi a revu les plafonds et les abattements à la baisse :
Meublé de tourisme non classé : le plafond de recettes annuelles pour bénéficier du micro-BIC est désormais fixé à 15 000 €, avec un abattement fiscal de 30 % seulement. Avant la réforme, le plafond était bien plus élevé et l’abattement atteignait 50 %. Ce changement rend le régime réel beaucoup plus attractif pour de nombreux propriétaires non classés, notamment ceux qui génèrent des recettes supérieures à 15 000 € ou dont les charges réelles dépassent 30 % des revenus.
Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes : ils conservent un régime plus favorable qu’avant la réforme des non classés, mais leur avantage relatif est réduit. Le plafond reste plus élevé et l’abattement plus important que pour les non classés, ce qui peut inciter certains propriétaires à engager une démarche de classement officiel.
Pour les bailleurs dont les recettes dépassent ces plafonds, ou dont les charges réelles (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux) représentent une part importante des revenus, le régime réel LMNP reste pertinent et n’est pas supprimé par la loi. Bien au contraire : la réforme fiscale rend le passage au réel encore plus intéressant qu’auparavant pour une partie des loueurs.
Tableau comparatif : avant et après la loi Le Meur
| Aspect | Avant loi Le Meur | Après loi Le Meur | Qui est concerné |
|---|---|---|---|
| Enregistrement national | Inexistant | Obligatoire avant le 20 mai 2026 | Tout propriétaire de meublé de tourisme |
| Micro-BIC non classé | Plafond élevé, abattement 50 % | Plafond 15 000 €, abattement 30 % | Propriétaires Airbnb sans classement |
| Pouvoirs des communes | Limités | Élargis (quotas, 90 jours, contrôle accru) | Communes en zone tendue principalement |
| DPE | Recommandé | Exigences progressives renforcées | Meublés de tourisme mis en location |
Pouvoirs renforcés des communes : quotas et limite des 90 jours
L’un des aspects les plus structurants de la loi Le Meur est l’élargissement significatif des pouvoirs des communes pour réguler la location touristique sur leur territoire.
Limitation à 90 jours : jusqu’ici, la règle générale permettait à un propriétaire de louer sa résidence principale en location touristique jusqu’à 120 jours par an. La loi Le Meur permet désormais aux communes de ramener ce plafond à 90 jours dans les zones où le marché locatif est sous tension. Cette décision reste facultative et propre à chaque commune.
Quotas de meublés touristiques : les communes pourront fixer des limites quantitatives sur le nombre total de meublés de tourisme autorisés sur leur territoire ou dans certains quartiers. C’est un outil inédit qui donne aux élus locaux un levier direct pour préserver l’offre de logements longue durée.
Contrôle renforcé des annonces : les plateformes devront transmettre davantage d’informations aux communes sur les annonces publiées, ce qui permettra de détecter plus facilement les locations illicites ou non déclarées.
DPE location meublée : des exigences progressives pour les meublés touristiques
La DPE location meublée fait l’objet d’une attention croissante dans la loi. Les meublés de tourisme sont progressivement soumis à des exigences de performance énergétique similaires à celles qui s’appliquent déjà aux locations longue durée.
Le calendrier s’aligne partiellement sur celui des passoires thermiques en location résidentielle : les logements très énergivores (classes F et G) seront progressivement exclus des possibilités de location touristique, selon un calendrier qui reste à confirmer par décret pour certains seuils. L’objectif est d’éviter que le marché touristique serve d’échappatoire pour des logements trop dégradés pour être loués en longue durée.
Un DPE valide et non vierge est donc de plus en plus indispensable, y compris pour les meublés de tourisme.
Copropriété et meublé de tourisme : de nouvelles règles de cohabitation
La loi Le Meur renforce également les droits des copropriétés en matière d’encadrement des locations touristiques. Deux évolutions importantes :
Vote en assemblée générale : les copropriétés peuvent désormais voter, à la majorité de l’article 25 (majorité absolue), une interdiction ou une restriction des locations de type meublé de tourisme dans l’immeuble. Cette décision peut concerner l’ensemble des lots ou uniquement certaines parties de l’immeuble.
Opposabilité du règlement de copropriété : si le règlement de copropriété interdit la location touristique ou exige une destination exclusivement bourgeoise, cette clause est désormais plus facilement opposable aux propriétaires qui ne la respecteraient pas. Le syndic dispose de moyens renforcés pour faire valoir cette restriction.
Ces dispositions ne s’appliquent qu’aux meublés de tourisme et à la location touristique. Un copropriétaire qui loue son appartement en bail meublé classique longue durée n’est pas concerné par ces nouvelles règles, sous réserve des clauses de son propre règlement de copropriété.
Ce qui ne change pas pour une location meublée classique longue durée
Il est essentiel de distinguer la location meublée classique — encadrée par la loi du 6 juillet 1989 — des meublés de tourisme. La loi Le Meur ne modifie pas les règles fondamentales applicables aux baux meublés longue durée.
Le bail meublé d’un an reste le contrat de référence pour une location meublée à titre de résidence principale. Sa durée, ses règles de résiliation, ses obligations de décence et ses modalités de renouvellement ne sont pas modifiées par la loi Le Meur.
Le bail mobilité de 1 à 10 mois et le bail étudiant de 9 mois conservent leur régime inchangé.
Le régime réel LMNP n’est pas supprimé. Les propriétaires qui optent pour le régime réel peuvent continuer à déduire leurs charges (amortissements, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux) de leurs revenus locatifs. Ce régime reste particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont acquis leur bien à crédit ou dont les charges réelles dépassent les abattements forfaitaires du micro-BIC.
La déclaration LMNP et le numéro SIRET restent nécessaires pour les loueurs meublés non professionnels, qu’ils pratiquent la location longue durée ou touristique.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues s’applique toujours aux baux meublés longue durée de résidence principale, sans modification introduite par la loi Le Meur.
Ce que les propriétaires Airbnb doivent anticiper avant 2026 🗓️
Pour les propriétaires qui proposent un meublé de tourisme — que ce soit leur résidence principale louée occasionnellement ou une résidence secondaire dédiée à la location courte durée — la priorité est d’anticiper les nouvelles obligations.
Vérifier le régime fiscal applicable : avec le durcissement du micro-BIC pour les meublés non classés, il peut être utile de comparer le coût fiscal du micro-BIC actuel avec celui du régime réel. Pour des recettes annuelles comprises entre 15 000 et 50 000 €, le régime réel sera souvent plus avantageux.
Envisager le classement : un classement officiel en meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles, obtenu auprès d’un organisme accrédité) permet de bénéficier d’un régime micro-BIC plus favorable. Les frais de classement sont modestes comparés à l’avantage fiscal obtenu.
S’inscrire dès que possible : le téléservice national d’enregistrement devrait être opérationnel bien avant la date limite du 20 mai 2026. Anticiper cette démarche permet d’éviter une mise en conformité dans l’urgence, d’autant que les plateformes pourront retirer les annonces non conformes.
Consulter le règlement de copropriété : si le logement est situé dans une copropriété, relire les clauses relatives à la destination des lots et aux autorisations de location est indispensable avant de continuer à louer en meublé touristique.
Vérifier la réglementation communale : certaines communes ont déjà mis en place des restrictions spécifiques. La loi Le Meur leur donnant davantage de leviers, les règles locales peuvent évoluer rapidement dans les zones les plus tendues.
