Le Forum de la Location Saisonnière (sous toutes ses formes)

[Saxo]

Bonjour,

Pour ne pas être classé ERP ou Hôtel (à partir de 6 chambres et 15 P) il faut donc avoir une capacité maxi de 5 chambres et 14 P.

Or, dans notre bâtiment qui fait 5 niveaux avec des accès bien différenciés, nous avons au niveau -1 deux appartements de meublés de tourisme pour une capacité de 4+5 P.

Nous projetons d'aménager dans les étages +1 et +2 des appartements de meublés de tourisme pour 14 P.

Etant entendu que les étages +1 et +2 ne communiquent pas avec ceux du -1, qu'ils ont chacun des accès bien spécifiques,

pensez vous que la commission d'Urbanisme nous classifie en Hôtel ?

Et en ERP ?

Merci d'avance de votre réponse.

[cath22]

En fait, vous vous référez à la législation des chambres d'hôtes.
La définition est restrictive effectivement pour ne pas concurrencer l'hôtellerie
1) être dans la résidence principale
2)surfaces / sanitaires
3) service petit déjeuner, entretien
4) 5 chambres maxi, capacité totale 15 personnes
http://vosdroits.service-public.fr/prof ... 1521.xhtml
Cela ne semble pas être votre cas puisqu'il s'agit de plusieurs appartements indépendants qui relèveraient, si je ne me trompe, de la législation soit des meublés touristiques ( dans ce cas, contrats de 3 mois consécutifs maxi de location et, pour ne pas concurrencer l'hôtel, 3 prestations maxi sur celles relevant de l'hôtellerie) soit des meublés ordinaires (bail d'un an).

[Saxo]

Bonsoir Cath22, merci pour votre analyse.

Cependant ce n'est pas dans la famille des chambres d'hôtes que nous sommes classés.

Nous sommes répertoriés "meublés de tourisme avec prestations para-hôtelières".

Et si je ne me trompe la règle est la même : maxi 5 chambres et 15 P.

La question se pose donc toujours : dans notre configuration propre, doit on se conformer à cette règle ?

Qui peut le dire ??????

Merci .

[Hortensias]

Ce qui coince dans votre classement, c'est le côté "prestations para hôtelières"

Si vous faites juste des meublés de tourisme, vous ne serez plus soumis à cette législation je pense.

[HorizonBleu_06]

Ce qui coince dans votre classement, c'est le côté "prestations para hôtelières"

Si vous faites juste des meublés de tourisme, vous ne serez plus soumis à cette législation je pense.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/p ... 0-20120912" onclick="window.open(this.href);return false;

Effectivement votre cas semble particulier avec un status BOI, tout va tourner autour du nombre de services que vous allez rendre et vous risquez d'être assujeti à un professionnel de l'hotellerie.
Peut-être réduire les prétations para hotlières à 2 services (linge + accueil) pour ne pas rentrer dans ce status et rester Meublé de tourisme après reste le choix entre LMNP ou LMP!

[Saxo]

Bonjour Hortensias,

Merci de vous interresser à notre interrogation.

Sur quel texte juridique, à partir de quel jugement ou jurisprudence vous basez vous

pour écrire que ce pourraient être les prestations para-hôtelières qui poseraient problème ?

Dans la réglementation des meublés de tourisme il me semble qu'il y a bien cette limitation

à 5 chambres et 15P maxi.

Ce qui pose question dans notre cas, c'est qu'il s'agit de 2 ensembles bien différents, implantés de manière

bien différenciés et autonomes dans un même bâtiment et sous deux structures juridique différentes.

La question reste posée.

Cordialement.

[Saxo]

Bonjour HorizonBleu_06,

vous faites référence dans votre réponse à une réglementation fiscale.

Notre interrogation est plus tournée vers les règles d'urbanisme et de sécurité.

A savoir le classement en ERP voir en hôtellerie.

Un ERP c'est plus de 15P

Un hôtel c'est plus de 5 chambres et 15 P

Nous ne devons pas être les premiers à nous poser ce genre de question.

Nous sommes en plein dans la difficulté de l'analyse des textes et leur interprétation.

Cordialement à vous.

[cath22]

Bonsoir Cath22, merci pour votre analyse.

Cependant ce n'est pas dans la famille des chambres d'hôtes que nous sommes classés.

Nous sommes répertoriés "meublés de tourisme avec prestations para-hôtelières".

Et si je ne me trompe la règle est la même : maxi 5 chambres et 15 P.

La question se pose donc toujours : dans notre configuration propre, doit on se conformer à cette règle ?

Qui peut le dire ??????

Merci .

A priori vous n'êtes pas "classé" meublé de tourisme au sens de l'arrêté du 2/08/2010 (JO17/08/2010), la catégorie "meublés de tourisme avec prestations para-hôtelières" dans laquelle vous êtes "répertorié"semble davantage correspondre à une catégorie d'activité de société.
La question est donc de savoir quelles sont exactement les prestations para -hôtelières que vous offrez. Si leur nature et nombre ne vous fait pas entrer dans la catégorie hôtel à contrario vous êtes meublé de tourisme et alors les limitations spécifiques aux seules chambre d'hôte ne s'appliqueraient pas.

[cath22]

Du point de vue législatif sur la distinction meublé de tourisme / ERP je crois que la circulaire ministérielle du 23/07/2012 suivante est assez complète et devrait répondre à vos interrogations sur le point des établissements distincts et sur celui du critère de capacité (notamment § 2.3) http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=& ... 0081,d.d2k
Également distinction ERP pour l'accueil des handicapés (page 3/28) : http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=& ... 0081,d.d2k

[cath22]

Quant à l'incidence du nombre et de la nature des prestations para-hôtelières fournies elle est au plan fiscal pour l'application de la TVA. Voir sur le forum "la fiscalité des meublés de tourisme :
"Si vous fournissez au moins trois de ces services - petit-déjeuner, nettoyage des locaux en cours de séjour, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle -, vous ne relevez plus du régime de la location meublée mais du régime de l’hôtellerie. Dans ce cas, la fourniture du logement doit être soumise à TVA au taux réduit de 7 %, et tous les services annexes seront imposés au taux qui leur est propre."

[Saxo]

Bravo à vous cath22 et merci .

Voilà effectivement une réponse étayée sur un plan fiscal et d'urbanisme.

Nous avons maintenant la réponse à nos questions : il y a bien cette notion

d'homogénéité de propriété , de gestion et de répartition des activités au sein d'un même bâtiment.

La réglementation Française est toute de finesse et subtilités !

Merci encore pour cet éclairage.

Bonne soirée.

[Hortensias]

Bonjour Hortensias,

Merci de vous interresser à notre interrogation.

Sur quel texte juridique, à partir de quel jugement ou jurisprudence vous basez vous

pour écrire que ce pourraient être les prestations para-hôtelières qui poseraient problème ?

Dans la réglementation des meublés de tourisme il me semble qu'il y a bien cette limitation

à 5 chambres et 15P maxi.

Ce qui pose question dans notre cas, c'est qu'il s'agit de 2 ensembles bien différents, implantés de manière

bien différenciés et autonomes dans un même bâtiment et sous deux structures juridique différentes.

La question reste posée.

Cordialement.

Je n'ai pas de textes juridiques, mais il me semble qu'un loueur de meublés peut en avoir autant qu'il veut : je n'ai jamais entendu dire qu'on n'avait le droit qu'à 5 chambres ou 15 personnes !
En tout cas, je connais des personnes qui louent plusieurs meublés de tourisme et au total, cela représente plus que 5 chambres ou 15 personnes !

Par contre, si vous louez un seul logement en chambres indépendantes, je pense que vous rentrez en effet dans une logique différente.

Donc, si vous avez des appartements indépendants les uns des autres et que vous faites des contrats distincts pour chaque logement, je ne vois pas où ça pourrait coincer, en restant, comme le dit Cath, dans la limite du nombre de prestations autorisées.

[Saxo]

Merci Hortensias pour votre avis,

Pas facile de trouver la réponse appropriée au problème que j'ai évoqué.

Il faut analyser des textes de loi, des jurisprudences, des arrêtés, étudier les normes........

Et ça au niveau fiscal, au niveau urbanisme, au niveau sécurité incendie ...

cath22 a apporté dans sa dernière réponse les éléments juridiques appropriés : il faut lire avec attention

les liens qu'elle a mentionné : ce sont des textes de loi qui répondent à ma question.

Merci encore à elle et

bonne soirée à vous.

[Hortensias]

Dans le document cité par Cath, il est question de reclassement en ERP.
Mais je n'ai pas vraiment compris si c'était obligatoire (parce que dans ce cas, bonjour les normes à respecter !!!)

Une solution, puisque visiblement une des conditions est qu'il y ait un seul propriétaire pour tous les logements du bâtiment, est d'avoir un logement qui appartient à quelqu'un d'autre...
Du coup, ça ne tombe plus sous le régime ERP

[Saxo]

Un petit résumé pour vous Hortensias,

dans un même bâtiment, si il existe plusieurs opérateurs loueurs de meublés de tourisme
pour un total de plus de 5 chambres et plus de 15P cumulé , le classement ERP n'est pas
retenu .Mais pour cela il faut que les meublés aient bien des propriétaires différents.

Cela fonctionne de la même manière si les meublés sont à des niveaux différents, non
supperposés et si leur fonctionnement est bien autonome et différencié.

C'est ce que l'on peut conclure en lisant les textes et arrêtés proposés en liens par cath22.

Bonne soirée à vous.

Cordialement.

[Hortensias]

J'ai noté 2 choses :
- il s'agit d'AVIS du conseil d'état
- il s'agit de DEMANDER le classement en ERP (auquel je ne vois pas vraiment d'avantage)

Et je viens de trouver ceci :
"les meublés de tourisme ou les hébergements de type "gîte de groupe" sont susceptibles d'être classés en ERP si les structures comportent de 5 chambre et accueillent plus de 15 personnes! ."

J'en déduis (mais sans doute à tort, puisqu'il ne s'agit pas d'un texte de loi... ) qu'il s'agit d'un nombre maximum de chambres et de personnes PAR STRUCTURE, chaque appartement meublé de tourisme étant une structure indépendante (même si le propriétaire est le même).

Cela semble logique : seul un gîte accueillant plus de 15 personnes serait alors considéré comme recevant du public, et nécessitant alors une règlementation spécifique de sécurité.
Lorsque nous avons loué récemment un gîte, dans un bâtiment en comportant 2. Chacun était prévu pour 8 personnes et comportait 3 chambres. Ce qui dépasse donc les 15 personnes et 5 chambres. Je serais bien étonnée qu'il ait la labellisation ERP.
(les propriétaires avaient en outre, dans un bâtiment voisin, un autre gîte prévu pour 8 personnes en 3 chambres).

[cath22]

Il faut s'en tenir aux textes officiels et jurisprudence d'application.
Les "raccourcis" de certains articles d'information sur des sites d'annonces, de labels, etc sont à prendre avec précaution s'il n'y a pas de référence aux textes.
Nous mêmes avons sans doute des interprétations erronées car nous nous focalisons parfois sur un bout de texte.
Je crois qu'il faut faire une lecture attentive et complète.
Pour relever de la catégorie ERP il y a plusieurs notions qui se complètent ou s'excluent : propriétaire, copropriétaire, implantation-disposition, ancienneté de l'établissement, capacité...
Je n'ai pas l'impression que le nombre de chambres joue dans ce cadre là : c'est dans la catégorie chambre d'hôte/hôtel que ce critère intervient. La confusion vient peut être du même seuil retenu de 15 personnes.

[brunoc68]

Bonjour,

Cath22 a parfaitement raison il faut s'en tenir aux textes. Par exemple je lis partout qu'au-delà de 15 personnes, un établissement est obligatoirement un ERP.
Dans mon cas - une résidence secondaire de grande capacité avec 30 couchages - j'aurais donc affaire à un ERP.

Mais sur quoi donc repose cette affirmation ??? Je n'ai rien trouvé dans les textes. Le seul que j'ai trouvé tend à prouver le contraire, mais il est un peu vieux :
http://www.senat.fr/basile/visio.do?id=qSEQ010935141" onclick="window.open(this.href);return false;

La distinction <15 et >15 se retrouve dans la règlement relative aux ERP ; mais quel texte fonde que ma maison est un ERP ?

Merci pour vos lumières...
Bruno

[cath22]

Il faut aller aux renseignements, définitions et textes sur Service-Public.
Dans la liste des établissements assujettis et leur niveau on ne trouve pas les meublés de tourisme, ni les chambres d'hôtes :
https://www.service-public.fr/professio ... its/F32351
On trouve les résidences de tourisme. c'est une autre catégorie que les meublés de Tourisme qui n'obéit pas à la même réglementation (voir le code du tourisme. Ce sont les établissements style VVF, clubs de vacances avec hébergement, etc.

[brunoc68]

Décidément cath22 tu en connais un rayon !

Alors peut-être peux-tu m'aider davantage : le bâtiment que j'ai racheté était il y a plusieurs dizaines d'années un petit hôtel. C'est d'ailleurs aujourd'hui administrativement un ERP de 5e catégorie de type restauration/hôtellerie, mais il n'est plus exploité depuis longtemps (plus de chauffage, plus d'électricité, plus d'eau) et nécessite une grande rénovation intérieure.

Je compte louer le bâtiment à des groupes, essentiellement des familles. Dans tous les cas, je n'en referai jamais un hôtel (même pas de service annexe d'hôtellerie). Il semble donc qu'il faille que je dépose un permis de construire pour demander à déclasser le bâtiment.

Est-il exact que je peux demander un classement en habitation (résidence secondaire), de manière à en faire un meublé de tourisme ?
Si oui, est ce que les locations pourront être gérées par une SARL ?

Merci d'avance,
Bruno

[cath22]

Décidément cath22 tu en connais un rayon !...

Non, je ne connais pas grand chose mais j'ai l'habitude de décortiquer les textes juridiques et de fouiller dedans.
1) Il faut je pense déjà régler la question du "déclassement" ERP.
A priori, la solution viendrait de l'acte d'achat : achat du fond (hôtel) ou des seuls murs ? Était-il déjà désaffecté ?
Le plus simple est de se renseigner auprès de l'administration ayant délivré le classement ERP sur la durée de validité et les modalités pour le déclassement.
2) Pour la transformation en "meublés de tourisme". Avant d'entreprendre les travaux, bien se renseigner sur la possibilité de faire plusieurs logements conformes.
3) Sur la SARL je crois que cela a déjà été vu sur ce forum.

[brunoc68]

1) J'ai acheté le bien en liquidation judiciaire ; le précédent propriétaire avait entrepris de déclasser le bâtiment mais les travaux n'ont pas abouti, le permis de construire est donc caduque.
Ancienne classification (et du coup toujours actuelle) : Type OA 4e catégorie (le permis de construire avait été accordé pour un déclassement en "type PO 5e catégorie avec activités de types N, L").

2) Je ne comprends pas la réponse : pourquoi prévoir plusieurs logements conformes sachant qu'il n'y aura qu'un seul logement et qu'un seul locataire ?

3) OK je vais chercher

[cath22]

...
2) Je ne comprends pas la réponse : pourquoi prévoir plusieurs logements conformes sachant qu'il n'y aura qu'un seul logement et qu'un seul locataire ?....

Le propriétaire c'est vous donc 1 seul.
Mais l'hôtel-Restaurant devait avoir plusieurs chambres et des salles. Donc un bâtiment relativement important. j'imaginais que vous alliez le découper en appartements pour en faire plusieurs meublés de tourisme.
1 seul meublé de grande capacité avec plusieurs chambres permettra seulement l'accueil de groupes. Savoir si localement le marché existe. Tandis qu'un découpage en plusieurs logements de capacités variables serait plus polyvalent car permettant le cas échéant des regroupements de familles, amis, randonneurs, etc.
Tout cela dépend évidemment de la configuration du bâtiment et des possibilités d'aménagement et coût des travaux...

[brunoc68]

Oui l'objectif est bel et bien uniquement l'accueil de groupe. Typiquement fête de famille comme baptême, anniversaire, mariage. Ou aussi tourisme avec "regroupement familial" : des frères et soeurs éloignés qui se rejoignent en un lieu commun pour passer quelques jours de vacances.

Si j'ai bien compris cela rentre dans la catégorie "un meublé de tourisme" et n'a rien a voir avec un ERP, même s'il peut accueillir beaucoup de monde (dans notre cas 30 couchages) ?

[cath22]

30 couchages pour un seul meublé cela me parait énorme pour arriver à trouver des groupes de cette importance de façon régulière. Cela me semble restreindre la clientèle potentielle.
Je persiste à penser qu'il vaut mieux scinder en plusieurs appartements. Cela permet le cas échéant le regroupement familial où autre sur un même lieu , avec éventuellement un salon de réunion commun en plus. Avec la possibilité de louer dans l'intervalle à des "familles" différentes intéressées par un petit logement.
Même pour des mariages par exemple, les familles hébergées ne sont pas forcément de la même branche ou assez "proches" pour partager le même logement et préfèrent conserver une certaine autonomie.
Un meublé de tourisme se loue plutôt à la semaine. Votre clientèle ciblée correspond plus à des chambres d'hôtes. Maximum 5 chambres d'hôtes autorisées, donc on n'atteint pas 30 couchages, et il faut fournir le petit déjeuner, faire les lits, changer le linge...

[brunoc68]

Il s'agit de 30 couchages maximum, et autant le bâtiment se prête bien à cela, autant il ne se prête pas du tout à être scindé en plusieurs logements.

D'où l'importance de savoir si oui ou non il existe un texte de loi qui impose qu'il soit ERP. Je viens encore de tomber sur une notice qui indique que oui :
http://www.ot-gevreychambertin.fr/espac ... urisme.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Mais toujours pas de texte de loi en ce sens...

[cath22]

Effectivement ce texte concernant las meublés de tourisme indique qu'il s'agirait d'un ERP si plus de 15 personnes :
"L’ACCESSIBILITE
En matière d’accessibilité également, votre meublé doit répondre au code de la construction et de l’habitation.
Si celui-ci doit accueillir plus de 15 personnes, il est considéré comme ERP (établissement recevant du public) et doit répondre à des normes bien particulières.
La Direction départementale des territoires–DDT (anciennement Direction départementale de l’équipement) et le Service d’incendie et secours (SDIS) pour vérifier les réglementations de votre structure en matière d’accessibilité aux personnes handicapées."
Il faut aussi rechercher les textes applicables du code de la construction https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo ... e=20160919
Le mieux serait de se renseigner auprès de la Commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, de la DDT et de la mairie.
Pourquoi ne pas interroger aussi Gîtes de France à tout hasard.