Le Forum de la Location Saisonnière (sous toutes ses formes)

[korben]

bonjour,
existe t'il des agences qui peuvent effectuer toute la gestion locative d'un bien ?
comment être sur de l'honneteté des gens ? exemple : un employé loue le studio au black et fait passer du cash sur des semaines de location puis il dit : que l'appartement ne se loue pas ... comment vérifier ou adopter un str&tégie efficace pour cela ?

[Sab]

Bonjour Korben,

Il me semble que les abus dont vous parler peuvent effectivement exister,articulèrent dans les zones très touristiques. Dans un autre genre de pratique j'ai pu un jour visiter un appartement seule avant de le leur : l'agence immobilière, qui faisait de la location saisonnière, m'avait prêté les clefs en échange d'une pièce d'identité, gardée le temps de la visite... Imaginez tout ce qui peut se passer dans ce cas...

Je pense qu'il faut se garder la gestion des réservations (avec un peu de méthode et les sites d'annonces c'est assez facile et peu chronophage), et déléguer le reste (accueil, remise des clés...) si on ne peut pas ou ne souhaite pas le faire. C'est en tout cas ce que je fais et ça fonctionne très bien.

[CommentLouerPlus]

Bonjour Sab,

Merci beaucoup pour ce témoignage.
Je connais effectivement d'autres personnes qui pratiquent comme vous et qui en sont contentes.

J'aime bien cette idée de dissocier :
1. gestion de la relation clients et des réservations (à faire soi-même)
--> cela permet de s'assurer un minimum de contrôle et donne tous les moyens de gérer l'interaction avec les locataires
2. gestion de l'accueil, remise des clés, ménage (à déléguer éventuellement)
--> cela permet de ne pas consommer trop de notre temps, à condition de bien cadrer l'intervention des personnes à qui on délègue

Qui / quel profil recommanderiez-vous pour pouvoir déléguer cette seconde partie ?
Combien cela vous coûte-t-il ? Comment faites-vous pour prévenir tout problème avec ces personnes ?

[Anne de la Yaute]

Il y a une vingtaine d'année j'ai acheté une maison de pays (longère) en bord de mer, toujours dans les Côtes d'Armor. Un coup de coeur que je n'ai même pas pris la peine de visiter puisque c'était..... un coup de coeur !

Mais comme j'habitais en Haute-Savoie et que le coup de coeur (oui, je sais, je me répète... ) me coûtait bonbon, j'étais absolument obligée de la louer au plus vite à des vacanciers. Je n'avais pas d'autre moyen que de la confier à l'agence où les anciens propriétaires l'avaient déjà mise.

Je me suis vite rendue que je n'avais aucun moyen de savoir combien elle louait ma maison par rapport aux chèques qu'elle me donnait au compte goutte.
Elle me répondait de façon évasive sur ses honoraires... J'ai demandé à une collègue de téléphoner à cette agence pour avoir le catalogue et là, je suis tombée à la renverse : elle prenait 30 % sur mes locations !! De plus j'ai appris qu'elle faisait d'abord passer les maisons de ses copains-copines et ensuite celles des "étrangers" !!

J'ai repris ma maison et l'ai gérée moi-même en la louant à des suisses (je travaillais à Genève), avec la crainte de ne pas y arriver en étant à 1'000 km. Mais je l'ai tellement louée que cela m'a payé intégralement le prêt-bonbon et que j'ai fait une très bonne affaire quand je l'ai revendue.

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Le mieux est de se garder la partie "contrat et paiements" et de trouver une personne de confiance pour le ménage et l'accueil si on ne peut pas faire autrement.

[Sab]

L'idéal est une personne (ou un couple) de confiance qui sait bricoler ( et oui, les petits soucis arrivent). Il faut prévoir un nombre d'heures en fonction de la surface (déductibles en tant que charges en totalité ou partiellement si le locataire paie le ménage par exemple) pour l'accueil, l'état des lieux, le ménage (obligatoire et payant en ce qui me concerne, l'appartement est toujours nickel et aucun locataire ne s'est plaint à ce niveau) le départ, le fait de faire les lits et de mettre en place le linge de toilette et de maison (si option prise). C'est le prix de la tranquillité, ces personnes s'occupent de mon appart aussi bien que si je le faisais moi-même. Et même sans doute mieux car si j'aime consacrer du temps à la gestion et aux relations avec les locataires, je ne suis pas du tout douée en bricolage... Ni en en ménage !
Pour parer à tout souci, il faut soit avoir une "personne de secours" (un ami de la personne de confiance au cas ou celle-ci soit malade, indisponible...), soit, passer par une société de services à la personne (toujours quelqu'un de dispo, un service bricolage en cas de besoin, le ménage fait par des professionnels). Évidemment, hors de question du coup d'avoir une arrivée à 23 h ou un départ à 5h du matin, mais honnêtement, c'est un peu abuser ça, non ? Quand un locataire passe par Maeva ou Pierre et Vacances il respecte une plage horaire, cela me paraît normal...

Sab

Bonjour Sab,

Merci beaucoup pour ce témoignage.
Je connais effectivement d'autres personnes qui pratiquent comme vous et qui en sont contentes.

J'aime bien cette idée de dissocier :
1. gestion de la relation clients et des réservations (à faire soi-même)
--> cela permet de s'assurer un minimum de contrôle et donne tous les moyens de gérer l'interaction avec les locataires
2. gestion de l'accueil, remise des clés, ménage (à déléguer éventuellement)
--> cela permet de ne pas consommer trop de notre temps, à condition de bien cadrer l'intervention des personnes à qui on délègue

Qui / quel profil recommanderiez-vous pour pouvoir déléguer cette seconde partie ?
Combien cela vous coûte-t-il ? Comment faites-vous pour prévenir tout problème avec ces personnes ?

[cath22]

Oui, c'est l'idéal d'avoir une personne de confiance pour l'accueil, la réception du règlement, le départ (inventaire et rendu de caution), le ménage.
J'ai connu cela à la création de mon gîte grâce à une amie qui était alors disponible pour le faire.
En plus elle avait travaillé pour des agences immobilières et connaissais leur "je m'en foutisme" vis à vis de la qualité et celui des clients lorsqu'ils savent qu'il n'y a aucun vrai contrôle de l'état des lieux et des dégradations diverses.
Maintenant, j'assume tout car je n'ai pas trouvé la "perle rare".
Mon habitation est voisine, je ne loue pas lorsque je suis absente (sauf exceptionnellement à des habitués en délégant sur la famille).
Mais le ménage me pèse. Il faudrait que je trouve une société de service sérieuse, la difficulté tiens à l'irrégularité des besoins.
Je connais des loueurs qui sont obligés de se déplacer de loin pour chaque location car ils n'ont pas trouvé de solution satisfaisante !

[daniel]

Bonjour,

Je relance un peu ce sujet mais c'est un point qui m'intéresse particulièrement.

Je souhaite investir dans un appartement mais loin de chez moi (j'habite en Angleterre pour le moment).

Gérer la recherche de client, les réservations et le paiement, ok, c'est gérable à distance, voire également la remise des clés si on applique des règles strictes (par courrier par exemple avec retour de la caution qu'une fois les clefs renvoyés).

Mais le ménage, l'état des lieux et/ou le dépannage d'urgence lorsque l'on n'est pas sur place et que l'on a pas forcément un bon voisin ou des connaissances dans le coin . Y a t-il des personnes dans cette situation ? Merci pour vos retours d'expériences.

Cordialement,

[Jane]

Concernant les clés, j'ai lu un truc quelque part, peut-être même ici, que j'ai trouvé intéressant. La gestion par courrier peut être délicate ( retard, perte). Mettre un petit coffre avec cadenas à code à proximité de votre logement peut être une solution. Seul le code s'échange par courrier. Mais il faut bien sur pouvoir le modifier de temps en temps.

[Jane]

Et c'est dans quelle région votre location? Peut être qu'un membre du forum pourrait être intéressé pour gérer ça?... Ou alors aurait des connaissances qui pourraient s'en occuper.

[daniel]

Bonjour Jane,

Je n'ai pas encore décidé du lieu de mon investissement. Ce qui est sûr c'est que je ne vivrais pas à côté car je déménage assez souvent.
Ce sera soit le Morbihan, les Alpes ou autour de Toulouse.

Le seul vrai point d'interrogation pour moi c'est vraiment la gestion des clefs, le ménage, l'état des lieux et le dépannage "express" en cas de besoin.
Le reste je m'en chargerai.

Je n'ai pas vraiment trouvé de témoignage précis sur ce thème d'où ma venue sur ce forum.

A bientôt

[Jane]

Si tu n'as pas de lieu précis, l'île de Ré possède peut-être la perle rare. Va dans présentez vous et lis le post de Corinne alias "nouvelle du 17". Ceci dit, les prestations qu'elle propose devrait se trouver dans toutes les régions touristiques. Faut peut-être faire des recherches sur le net ou dans les pôles emplois.

[ery]

Bonjour,
Je relance le sujet.
Nous avons trouvé les perles rares et de confiance pour gérer l'accueil, ménage, bricolage, entretien jardin etc. MA question: comment les rémunérer?
nous pensons chèque emploi service, mais quel montant? un contrat avec des forfaits: entretien haies, accueil ménage 3 heures? un pourcentage de la location? ou bien un paiement à l'heure? Quelle fréquence? rémunération par semaine? mois?
Merci de vos réponses
bonne journée à tous

[Hortensias]

Pas sûre que ce soit possible en chèque emploi service.
Une solution : la personne se met en auto-entrepreneur, ça doit rentrer dans une des cases de ce qui est possible.

[Jane]

Si tu as une perle rare, l'objectif, c'est de la garder... Donc, ne pas la payer au lance pierre. Maintenant, je n'ai aucune idée des salaires pratiqués. Il serait intéressant de connaître le tarif horaire d'une femme de ménage, et de majorer ce tarif si le rôle de la personne employée ne se limite pas au ménage. Ceci d'autant plus qu'il s'agit d'un travail sur le week-end.

[Jane]

Le tarif pour une femme de ménage semble être de 16 à 26 euros de l'heure d'après ce que j'ai trouvé sur le net. Si en plus elle doit gérer l'accueil, le linge, le jardin, l'état des lieux... Le forfait me semble être une bonne formule. Le pourcentage sur les locs, pas top pour elle car les tarifs appliqués varient selon les saisons, mais pas son travail...

[cath22]

1) le CESU (chèque emploi service) est exclu.
C'est réservé aux emplois à votre domicile. A la rigueur on peut s'en servir épisodiquement lorsque domicile et location sont imbriqués.
2) Le statut d'auto entrepreneur ne me semble pas convenir (limité dans le temps je crois).
3) Reste l'emploi direct d'un particulier par un particulier, ce qui exclue le forfait (réservé à un prestataire de service).
Contrat conforme à la convention collective, salaire horaire ou mensualisé (respectant les minimas), fiches de paie, cotisations URSSAF. Il est important que l'employé soit déclaré, ait des droits et que vous soyez garanti en cas d'accident.
Voir ce site qui donne tous les renseignements utiles, notamment sur les salaires
http://www.particulieremploi.fr/etre-em ... loyeur.php.
4) Pour le salaire horaire, vu que c'est "une perle rare", voir ce qui se pratique localement, majorer légèrement.
5) Le temps de travail à accomplir est plus délicat
- la durée de ménage peut s'évaluer concrètement : temps de ménage, courses et rangement avant location + temps d'accueil + temps d'inventaire... Arrondir pour les aléas (personnellement cela me prends minimum 4h en tout). Ajouter un grand ménage d'avant et après saison pour les périodes creuses.
- le temps de jardinage/gardiennage doit s'estimer selon les travaux à effectuer et les époques : établir un calendrier détaillé annuel mois par mois prévisionnel (taille des haies, tontes, désherbage massifs, arrosage...).
6) Les fournitures et les courses doivent être budgétées, remboursées sur facture justificative dans la limite du budget imparti.
Enfin, prévoir un document de liaison quelconque où seront notées au fur et à mesure les jours et heures d'intervention réelles et observations diverses.
Bonne chance !

[Hortensias]

2) Le statut d'auto entrepreneur ne me semble pas convenir (limité dans le temps je crois).

Non, juste limité en chiffre d'affaire

[cath22]

2) Le statut d'auto entrepreneur ne me semble pas convenir (limité dans le temps je crois).

Non, juste limité en chiffre d'affaire

Je pense que pour "l'employé" ce statut d'auto entrepreneur n'apporte pas des garanties suffisantes (sécu, retraite...).
Le propriétaire a plus intérêt à être employeur direct "donneur d'ordres" plutôt que client d'une entreprise de quelque statut que ce soit, même au prix de quelques démarches administratives.

[cath22]

...
Nous avons trouvé les perles rares et de confiance pour gérer l'accueil, ménage, bricolage, entretien jardin etc. ...

Comment avez-vous trouvé ces perles rares ?
Pour que vous les considériez comme "de confiance" ces personnes avaient peut-être déjà cette activité et des références, donc déjà une base de statut et rémunération.
Si c'est une nouvelle activité pour ces personnes, leurs "prétentions" peuvent être différentes selon qu'il s'agît de chômeurs, retraités, invalides, etc. En effet certaines personnes ne veulent pas dépasser un certain nombre d'heures ou montant de salaire pour ne pas perdre des avantages sociaux... Attention dans ce cas à rester dans la légalité (déclaration, cotisations, minima conventionnels...).

[Hortensias]

Le propriétaire a plus intérêt à être employeur direct "donneur d'ordres" plutôt que client d'une entreprise de quelque statut que ce soit, même au prix de quelques démarches administratives.

ça c'est un autre débat !

[cath22]

Le propriétaire a plus intérêt à être employeur direct "donneur d'ordres" plutôt que client d'une entreprise de quelque statut que ce soit, même au prix de quelques démarches administratives.

ça c'est un autre débat !

Oui mais c'est important d'y réfléchir lorsque l'on prend une décision de sous-traitance de la gestion de location.

[SLM]

Bonjour,
Le statut autoentrepreneur est a priori possible, attention néanmoins à un détail important : vous ne devez pas être l'unique contrat pour votre autoentrepreneur sinon celui-ci peut être requalifié en CDI. L'idéal est donc un intendant, quel que soit son statut (EURL, SARL, etc) qui travaille avec d'autres propriétaires. Il y en a un peu partout maintenant.
Autre point important à savoir concernant ces intendants ou conciergeries (après prise d'info minutieuse auprès du CFE à la CCI) : toute personne aujourd'hui qui exerce un rôle d'intermédiaire dans le domaine de l'immobilier (dont font partie justement les intendants) ont obligation de détenir une carte professionnelle spécifique gestion locative (loi Hauguet, durcie depuis peu).
Donc pas simple en fait.

Stéphanie - Location Ajaccio pour 2
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